Qualitätssicherung am Bau: Bausachverständiger Benjamin Lobis im Expertentalk über Pfusch, Präzision und den Wert unabhängiger Gutachten

Die Realisierung einer Immobilie gehört zu den komplexesten Vorhaben, die Privatpersonen in ihrem Leben angehen. Dabei trifft der Wunsch nach einem perfekten Zuhause auf eine Baustellenrealität, die zunehmend von Termindruck, Fachkräftemangel und hochkomplexen technischen Anforderungen geprägt ist. Ob Massivbauweise oder modernes Fertighaus in Holzrahmenbauweise: Die Fehlerquellen sind vielfältig und für den Laien oft erst erkennbar, wenn der Schaden bereits eingetreten ist. Feuchtigkeit, die unbemerkt in die Dämmung zieht, Risse im Mauerwerk oder mangelhaft ausgeführte Abdichtungen sind keine Seltenheit, sondern reale Risiken, die den Werterhalt einer Immobilie massiv gefährden können.

In diesem Spannungsfeld fungiert der Sachverständige als objektive Instanz. Er übersetzt die technische Realität für den Bauherren und sorgt für Waffengleichheit gegenüber Bauträgern und Handwerksbetrieben. Ein Experte, der diese Schnittstelle besetzt, ist Bausachverständiger Benjamin Lobis. Mit einer soliden handwerklichen Basis als Stuckateurmeister und über 19 Jahren Erfahrung im Baubereich verbindet er praktische Kenntnis mit theoretischer Expertise. Seine Qualifikationen reichen vom BDSF-geprüften Sachverständigen bis zur Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Besonders im Bereich der Holzrahmenbauweise und bei Fertighäusern weist er als QDF-Fertighaus-Bauleiter spezifische Fachkenntnisse auf, die über das übliche Maß hinausgehen. Wir sprachen mit ihm über die Notwendigkeit professioneller Baubegleitung und die typischen Fallstricke beim Immobilienerwerb.

Gründertalk: Herr Lobis, der Weg zum Sachverständigen führt oft über die Theorie. Bei Ihnen liegt das Fundament jedoch im Handwerk. Inwiefern beeinflusst Ihre Herkunft als Stuckateurmeister den Blick auf eine Baustelle im Vergleich zu rein akademisch ausgebildeten Kollegen?

Benjamin Lobis: Die handwerkliche Basis ist für meine Arbeit von zentraler Bedeutung. Als Stuckateurmeister kennt man die Abläufe auf der Baustelle aus der eigenen Praxis, nicht nur aus Lehrbüchern. Man weiß, wo unter Zeitdruck oft gespart wird und an welchen Stellen Handwerker improvisieren. Diese über 19-jährige Erfahrung im Baubereich ermöglicht es, Details anders zu bewerten. Wenn ich heute als Sachverständiger auf eine Baustelle komme, sehe ich nicht nur das fertige Gewerk, sondern verstehe die Arbeitsschritte dahinter. Kombiniert mit den Weiterbildungen zum zertifizierten Sachverständigen für Massiv- und Holzrahmenbauweise sowie dem Studium am Europäischen Fachinstitut für Gutachter ergibt das eine sehr praxisnahe Expertise, die hilft, Ursachen für Schäden an Einzelgewerken präzise zu ermitteln.

Gründertalk: Viele Bauherren vertrauen darauf, dass der Bauleiter der ausführenden Firma alles im Griff hat. Sie bieten eine baubegleitende Qualitätskontrolle an. Warum ist diese externe Prüfung notwendig und wo setzen Sie dabei an?

Benjamin Lobis: Vertrauen ist gut, doch eine unabhängige Kontrolle ist im Bauwesen der sicherere Weg. Die baubegleitende Qualitätskontrolle beginnt bei mir oft schon vor dem ersten Spatenstich. Ich überprüfe Bauverträge auf technische Vollständigkeit, Plausibilität und Umsetzbarkeit. Während der Bauphase kontrolliere ich dann, ob die ausgeführten Leistungen tatsächlich dem erteilten Auftrag und vor allem den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Das Ziel ist es, die Qualität der Bauleistungen bis zur Abnahme lückenlos zu überwachen. Ein Bauleiter der Baufirma vertritt primär die Interessen seines Arbeitgebers. Als externer Sachverständiger vertrete ich die Interessen des Bauherren und sorge dafür, dass er genau die Leistung erhält, für die er bezahlt.

Gründertalk: Sie weisen explizit Qualifikationen im Bereich der Holzrahmenbauweise und als QDF-Fertighaus-Bauleiter aus. Fertighäuser boomen, gelten aber als physikalisch anspruchsvoll. Worauf muss man hier besonders achten?

Benjamin Lobis: Der Holzrahmenbau verzeiht deutlich weniger Fehler als die Massivbauweise, besonders wenn es um Feuchtigkeit geht. Hier ist Präzision gefragt. Meine Tätigkeit umfasst in diesem Bereich unter anderem die Überprüfung von Fertigkellern und Bodenplatten sowie die Kontrolle der gesamten Dach-, Wand- und Abdichtungstechnik. Wärme-, Feuchte- und Schallschutz müssen exakt ausgeführt sein. Wenn hier geschlampt wird, drohen massive Schäden. Durch meine Ausbildung und die Mitgliedschaft im Bundesverband Deutscher Fertigbau (BDF) e.V. kenne ich die spezifischen Anforderungen dieser Bauweise sehr genau. Es geht darum, sicherzustellen, dass die vorgefertigten Teile auf der Baustelle fachgerecht montiert werden.

Gründertalk: Nicht immer geht es um Neubauten. Oft werden Sie gerufen, wenn das Kind bereits in den Brunnen gefallen ist oder eine Gebrauchtimmobilie erworben werden soll. Wie sieht Ihre Unterstützung bei der Kaufberatung oder bei Bestandsbauten aus?

Benjamin Lobis: Bei der Kaufberatung geht es darum, dem Interessenten Sicherheit zu geben. Ich begehe das Objekt und prüfe es auf sichtbare bauliche Schäden. Dazu gehört auch das Messen von Feuchtigkeit und das Erkennen von Schimmelpilzsporen. Ich liste erforderliche Sanierungen und Reparaturen auf und weise auf Abweichungen von der üblichen Bauausführung hin. Der Käufer erhält so eine realistische Einschätzung, welche Kosten nach dem Kauf auf ihn zukommen könnten. Zudem erstelle ich Privat- und Gerichtsgutachten, wenn Schäden wie Rissbildung oder Feuchtigkeit bereits aufgetreten sind, und führe Beweissicherungsverfahren durch, um den aktuellen Zustand gerichtsfest zu dokumentieren.

Gründertalk: Ein kritischer Punkt für viele Hausbesitzer ist das Ende der Gewährleistungsfrist nach fünf Jahren. Oft werden Mängel erst danach sichtbar. Wie können Eigentümer sich hier absichern?

Benjamin Lobis: Das ist ein sehr wichtiger Aspekt. Viele Mängel sind schleichend. Daher biete ich die Beurteilung von Gewährleistungsmängeln an, bevor die Frist abläuft. Ich überprüfe das Gebäude systematisch, beurteile gefundene Mängel und führe Gewährleistungsabnahmen durch. Das Ergebnis halte ich in einem Abnahmeprotokoll fest. Wenn man diese Prüfung verpasst, bleibt man als Eigentümer auf den Sanierungskosten sitzen. Eine rechtzeitige Prüfung durch einen Experten sichert die Ansprüche gegenüber dem Ersteller des Gebäudes, solange diese noch durchsetzbar sind.

Gründertalk: Vielen Dank, Herr Lobis, für diese tiefgehenden Einblicke in die Bauphysik und die Bedeutung neutraler Expertise.